Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje naszej firmie do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak postanowienie w ten sposób, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości w Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też w sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości przydatne odnosniki jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne rzeszów nieruchomości w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio sprawdz innych uzytkownikow obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody spośród tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać przydatne odnosniki samodzielnie. Być może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest moja firma następnie najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy asortyment wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by dwie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *